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L'ARCHITECTE RECUEIL MENSUEL DE L'ART ARCHITECTURAL PUBLIÉ AVEC LE CONCOURS DE LA SOCIÉTÉ DES ARCHITECTES DIPLÔMÉS PAR LE GOUVERNEMENT COMITÉ DE DIRECTION: MM. A. ARFVIDSON, L. H. BOILEAU, L. BONNIER, BOUWENS DE BOIJEN, A. DEFRASSE, AD. DERVAUX, ROGER EXPERT, TONY GARNIER, CH. LETROSNE, P. PATOUT, AUG. PERRET, H. PROST, H. SAUVAGE, L. SOREL, A. VENTRE CONSEILLER TECHNIQUE : MICHEL ROUX-SPITZ RÉDACTEUR EN CHEF: J. PORCHER NOUVELLE SÉRIE 9e ANNÉE N° 5 MAI 1934 PARIS ÉDITIONS ALBERT LÉVY LIBRAIRIE CENTRALE DES BEAUX-ARTS 2, Rue de l'Échelle

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SOMMAIRE du numéro de "L'Architecte" de Mai 1931 TEXTE UN NOUVEAU TYPE D'HABITATIONS A BON MARCHÉ (Loi du 28 Juin 1930) GEO MINVIELLE, Docteur en Droit, Avocat à la Cour d'Appel de Bordeaux, Professeur de législation à l'Ecole Régionale d'Agriculture. PLANCHES Pl. 25 à 29. — Villa, à Garches (S.-&-O.)...

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L'ARCHITECTE --- (Cf. notre Traité pratique de la loi Loucheur, n° 12 et 600) (1). Mais on dut reconnaître, à l'expérience, que les dispositions de la loi du 13 juillet 1928, relatives aux logements à loyers moyens, ne pouvaient donner les résultats qu'on en avait escomptés. La principale cause de l'échec était la difficulté, pour les intéressés, de se procurer les fonds nécessaires pour compléter les avances consenties par l'Etat. Aux termes de l'article 26 de la loi du 13 juillet 1928, les bénéficiaires doivent effectuer un apport d'au moins 20 p. 100 du prix de revient de l'immeuble. Aux termes de l'article 27, l'Etat peut consentir des avances à concurrence de 40 p. 100. Il reste donc aux intéressés à trouver le complément, soit 40 p. 100. Or, la recherche de ces 40 p. 100 est rendue très difficile en raison de l'hypothèque de premier rang prise par l'Etat en garantie de ses avances (Cf. notre Traité pratique, n° 679 et s.). C'est pour remédier à cette situation que la nouvelle loi a prévu une extension considérable de la faculté d'emprunt auprès de l'Etat, qui peut être portée à un maximum de 70 p. 100, permettant ainsi de ramener à 10 p. 100 le montant des fonds que les intéressés doivent se procurer. Les dispositions de la loi Loucheur, relatives aux logements à loyers moyens, présentaient un autre inconvénient grave, celui de n'être accessibles, en raison de la valeur locative élevée de ces logements, qu'à la classe moyenne aisée. La présente loi crée une nouvelle catégorie de logements, intermédiaire entre les habitations à bon marché et les logements à loyers moyens : le régime de ces nouveaux logements fait l'objet d'un article 22 bis, ajouté à la loi du 13 juillet 1928. (1) GEO MINVIELLE. Traité pratique de la loi Loucheur, un vol. gr. in-8°, Paris, 1930. Librairie des lois et décrets, 147, boulevard Saint-Michel. --- Fig. 50. — Villa, à Garches (S.-&-O.). — Vue prise du parc vers le S.-E. UN NOUVEAU TYPE D'HABITATIONS A BON MARCHÉ (Loi du 28 Juin 1930) I. — OBJET DE LA NOUVELLE LOI La loi du 13 juillet 1928, dite loi Loucheur, avait pour but essentiel de remédier à la crise du logement en établissant un programme de constructions à réaliser pendant les années 1928 à 1933 inclus. Elle visait deux catégories d'immeubles : $a$ des habitations à bon marché ; $b$ des logements à loyers moyens. En ce qui concerne la première catégorie d'immeubles, la loi du 13 juillet 1928 se référait purement et simplement à la législation existante sur la matière, c'est-à-dire à la loi du 5 décembre 1922 qui avait codifié tous les textes relatifs aux habitations à bon marché. En ce qui concerne, au contraire, les logements à loyers moyens, la loi Loucheur innovait entièrement. Cette innovation répondait à une nécessité sociale; elle permettait, en effet, à la classe moyenne, très durement atteinte par la crise et la cherté des logements, de pouvoir, dans une certaine mesure, bénéficier de l'aide de l'Etat, afin de se procurer un logement d'un prix abordable --- MAI 1931

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L'ARCHITECTE II. — ÉLEVATION DU MONTANT DES AVANCES DE L'ÉTAT Avant la nouvelle loi, l'État pouvait, en vue de la construction de logements à loyers moyens, consentir des avances à concurrence de 40 p. 100 du prix de revient des immeubles (ancien art. 27, § 1). Les intéressés devant fournir un apport personnel de 20 p. 100, il leur restait donc un complément de 40 p. 100 à se procurer, recherche difficile, ainsi que nous venons de le dire, à cause de l'hypothèque de premier rang prise par l'État. Ce n'est, en effet, que très exceptionnellement que des prêteurs se contentent d'une garantie de second ordre, et la plupart des opérations envisagées devaient être abandonnées pour cette raison. Le nouvel article 27 (modifié par l'article premier de la loi du 28 juin 1930) élève à 70 p. 100 le montant des avances pouvant être effectuées par l'État, réduisant par conséquent de 30 p. 100 le montant de la somme que les intéressés doivent se procurer. La proportion de 70 p. 100 est un maximum; d'autre part, les bénéficiaires peuvent demander une somme inférieure à 40 p. 100. Pour déterminer le montant de l'avance, on se basera sur la demande de l'intéressé et sur sa situation personnelle, sur le taux du loyer et sur les disponibilités des crédits. Si les bénéficiaires, au lieu de faire appel aux avances que l'État peut effectuer, préfèrent se procurer différemment les fonds correspondants, soit en s'adressant à d'autres prêteurs que l'État, soit en prélevant ces fonds sur leurs propres disponibilités, la loi de 1928, article 29, prévoit qu'ils peuvent obtenir une contribution de l'État à l'intérêt et à l'amortissement de ces fonds (Cf. notre Traité pratique, no 724 et s.). Mais l'ancien article 29 ne prévoyait cette contribution que pour la proportion de 40 p. 100. La nouvelle loi maintient la faculté de contribution ci-dessus, mais élève à 70 p. 100 la proportion dans laquelle elle peut jouer (art. 2 modifiant l'ancien article 29). De même, la nouvelle loi (article 3) apporte une modification correspondante à l'article 30 de la loi de 1928, visant le concours des départements et des communes, qui continue à se manifester dans la limite actuelle de 40 p. 100. Enfin l'article 26, § 3, de la loi de 1928, portait que la valeur locative des logements à loyers moyens doit être limitée à 3,6 fois les maxima déterminés pour les habitations à bon marché. Le législateur de 1930 a estimé qu'une réduction de la valeur locative ainsi fixée devait être imposée aux organismes d'habitations, comme corollaire des avantages qui leur sont consentis par la loi nouvelle, sous forme d'une augmentation du montant des prêts à intérêt réduit. En conséquence la nouvelle loi (article 4) a ajouté à l'article 26 un alinéa portant que le coefficient 3,6 sera ramené respectivement à 3,4, à 3,2 et à 3, selon que le concours de l'État, prévu par les nouveaux articles 27 et 29, atteindra au moins 50 p. 100, 60 p. 100 ou 70 p. 100 de la dépense. III. — CRÉATION D'UN NOUVEAU TYPE DE LOGEMENTS Si le législateur de 1928 ne peut qu'être loué d'avoir institué les logements à loyers moyens, il --- Fig. 31. — Villa, à Garches (S.-&-O.). — Plan au niveau du parc. ---

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L'ARCHITECTE --- faut bien avouer que le but par lui poursuivi a complètement échoué, ces logements n'étant accessibles qu'à la classe moyenne aisée. Il est facile de le démontrer par quelques chiffres. L'article 26 de la loi de 1928 avait fixé la valeur locative des logements à loyers moyens à 3,6 fois les maxima déterminés pour les habitations à bon marché, maxima susceptibles d'ailleurs d'être augmentés en vertu de l'article 68 de la loi du 30 mars 1929. C'est ainsi que divers décrets ont relevé ces maxima : de 15 p. 100 pour la ville de Paris et sa banlieue (déc. du 3 juil. 1929); de 25 p. 100 pour la ville de Lyon et diverses localités du département du Rhône (déc. du 15 juin 1929), etc... (Cf. notre Traité pratique, n° 194 et s., 632 et s.). Or, en prenant pour type le logement de trois pièces habitables, avec cuisine, salle de bains et w.-c., les maxima de valeur locative des logements à loyers moyens s'établissaient ainsi : a) pour Paris : 5.423 fr. 40 : $$ 1.310 + 15 \text{ p. } 100 = 1.506,50 \\ 1.506,50 \times 3,6 = 5.423 \text{ fr. } 40 $$ b) pour Lyon et sa banlieue : 5.014 fr. $$ 1.092 + 25 \text{ p. } 100 = 1.365 \text{ fr.} \\ 1.365 \times 3,6 = 5.014 \text{ fr.} $$ Si l'on considère, à priori, que la somme consacrée à son loyer par un chef de famille représente environ le sixième de son revenu annuel, il en résulte que ce chef de famille devait, pour acquitter de tels loyers, disposer de ressources annuelles s'élevant respectivement à 31.540 fr. 30 et 30.084 fr., sans tenir compte des charges accessoires des impôts incombant aux locataires. D'où pour quantité de familles, dont le budget annuel n'atteint pas de pareilles sommes, l'impossibilité de bénéficier des dispositions relatives aux logements à loyers moyens, sans espérer songer, d'autre part, à invoquer la législation sur les habitations à bon marché, parce que considérées comme ayant des ressources trop élevées. Les nouvelles mesures envisagées par le législateur de 1930 et qui font l'objet des quatre premiers articles de la loi du 28 juin, ci-dessus relatés, ne constituaient pas une amélioration suffisante. Ainsi, en reprenant le type de logement dont il vient d'être question, on arrivait aux maxima ci-après : MONTANT DU PRÊT --- VALEUR LOCATIVE --- Paris --- Lyon et banlieue --- 50 p. 100 --- fr. c. --- 60 p. 100 --- 5.122 10 --- 4.641 » --- 70 p. 100 --- 4.820 80 --- 4.368 » --- 4.519 50 --- 4.095 » --- Ces chiffres représentaient donc des loyers élevés, la réduction sur les valeurs locatives, fixées par la loi du 13 juillet 1928, ne variant, pour Paris, que de 301 fr. 30 à 903 fr. 90, et pour Lyon et sa banlieue, de 375 fr. à 919 fr. L'observation était encore plus saisissante si l'on établissait les calculs pour un logement de quatre pièces, avec cuisine, salle de bains et w.-c. : MONTANT DU PRÊT --- VALEUR LOCATIVE --- Paris --- Lyon et banlieue --- 50 p. 100 --- fr. c. --- 60 p. 100 --- 6.029 » --- 5.434 90 --- 70 p. 100 --- 5.674 40 --- 5.115 20 --- 5.319 90 --- 4.795 50 --- Il était évident que de semblables loyers ne pouvaient convenir à un retraité, à un petit Fig. 52. — Villa, à Garches (S.-A-O.). — Plan au niveau de la réception.

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L'ARCHITECTE fonctionnaire, à un chef de service de l'industrie ou du commerce, tenus, par une famille nombreuse, d'avoir un appartement de quatre pièces. C'est pour améliorer cette situation que l'article 5 de la nouvelle loi (article 22 bis ajouté à la loi de 1928) a créé un autre type de logements, intermédiaire entre les habitations à bon marché et les logements à loyers moyens, et que, pour cette raison, on a qualifié tantôt d'« habitations à bon marché améliorées », tantôt de « logements à loyers moyens à confort réduit ». On a encore proposé de les appeler « habitations Bonnevay », du nom du député auteur de l'amendement qui visait leur création. Ces nouveaux logements sont en principe soumis à toutes les règles qui régissent les habitations à bon marché, notamment en ce qui concerne les conditions de salubrité, le rôle des organismes constructeurs, le montant des avances de l'Etat, etc... En conséquence, ce sont les comités de patronage qui délivrent ou refusent le certificat de salubrité conformément à la loi du 5 décembre 1922 (Cf. notre Traité pratique, n° 210). D'autre part, la construction des nouveaux logements peut-être entreprise par les offices publics et les sociétés d'habitations à bon marché sans autorisation spéciale du ministre de la Santé Publique. Les sociétés n'ont même pas besoin de modifier leurs statuts si elles ont adopté les statuts-types proposés par l'administration ou si elles ont défini leur objet par une formule renvoyant en général aux opérations visées par la législation sur les habitations à bon marché. On sait, au contraire, que pour entreprendre la construction de logements à loyers moyens, les offices et sociétés d'habitations à bon marché doivent y être spécialement autorisés par une décision ministérielle et que les sociétés doivent modifier leurs statuts en conséquence (Cf. notre Traité pratique, n° 618 et s., 623 et s.). Enfin, les nouveaux logements bénéficient de l'exemption temporaire de la contribution foncière et des taxes spéciales perçues au profit des départements et des communes, conformément à l'article 17 de la loi du 13 juillet 1928, sous condition de remplir les formalités fixées par la législation sur les habitations à bon marché. Par contre, ces nouveaux logements se distinguent des habitations à bon marché et se rapprochent des logements à loyers moyens aux points de vue suivants : 1° ils sont exclusivement affectés à la location simple et ne peuvent être construits en vue de la vente ou de l'attribution; 2° ils ne bénéficient d'aucun régime spécial lorsqu'ils sont affectés à des familles nombreuses, en particulier des subventions instituées par l'article 59 de la loi du 5 décembre 1922; il faut en conclure que le titre V de cette loi ne leur est pas applicable ; 3° leur surface est d'au moins 12 mètres carrés, en sus de celles visées à l'article 2 de la loi du 5 décembre 1922; 4° ils comportent, en principe, un appareil à douches, ainsi que des conduites d'eau, de gaz et d'électricité, à moins d'une autorisation spéciale, accordée par décision ministérielle, après avis du comité permanent; 5° leur valeur locative doit être limitée à 2 fois les maxima déterminés pour les habitations à bon marché et leur prix de revient ne doit pas dépasser 1,50 fois les maxima fixés pour les mêmes habitations dans l'article 2 de la loi du 5 décembre 1922, ces maxima étant augmentés d'un cinquième par pièce supplémentaire de 12 mètres superficiels au moins, au delà de trois pièces; Fig. 33. — Villa, à Garches (S.-&-O.). — Plan au niveau de la terrasse centrale.

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L'ARCHITECTE 6° pour ces logements de plus de trois pièces, l'augmentation du cinquième par pièce supplémentaire n'est pas subordonnée à la condition (exigée pour les habitations à bon marché) que la famille compte un nombre minimum de personnes; 7° peuvent seuls procéder à leur construction et obtenir, à cet effet, des avances de l'Etat : a) les sociétés d'habitations à bon marché; b) les offices publics d'habitations à bon marché; c) les fondations. Tous autres groupements sont exclus, notamment les communes qui, dans certains cas, sont autorisées à construire des habitations à bon marché; 8° les avances de l'Etat sont effectuées au taux de 3 % (au lieu de 2 % pour les habitations à bon marché et de 4 % pour les logements à loyers moyens); 9° ces avances sont remboursables dans un délai maximum de 40 ans, sans qu'il soit fixé de minimum; 10° ces avances sont subordonnées à l'inscription d'une hypothèque de premier rang au profit de l'Etat, à moins que le paiement des annuités ne soit garanti par le département ou par la commune. En résumé, on se trouve en présence de logements qui se rapprochent des logements à loyers moyens, mais beaucoup moins coûteux, ce qui permet, grâce également à la réduction du taux de l'intérêt, d'abaisser dans des proportions importante la valeur locative. Il faut remarquer, d'autre part, que ces logements ont la même surface que les logements à loyers moyens. C'est ainsi que la surface des logements de deux pièces, et celle des logements de trois pièces, qui doit avoir 35 et 45 mètres carrés dans les habitations à bon marché, aura, dans les nouveaux logements, 47 et 57 mètres carrés, contre 46 et 58 mètres carrés dans les logements à loyers moyens (Cf. notre Traité pratique, n° 638). Les avantages des nouveaux logements ressortent nettement des deux tableaux ci-dessous, dont le premier récapitule les valeurs locatives d'un logement de trois pièces et d'un logement de quatre pièces suivant les différents régimes, et dont le second récapitule le montant des annuités à payer. Tableau récapitulatif des valeurs locatives Logement de 3 pièces --- Logement de 4 pièces --- Paris --- Lyon --- Paris --- Lyon --- FR. C. --- a) Loi du 13 juillet 1928... --- 5.423 40 --- 5.014 * --- 6.382 80 --- 5.754 60 --- b) Articles 4 à 4 de la nouvelle loi: --- 1° avec prêt de 50%... --- 5.422 10 --- 4.641 * --- 6.029 * --- 5.434 90 --- 2° avec prêt de 60%... --- 5.020 80 --- 4.368 * --- 5.674 50 --- 5.415 20 --- 3° avec prêt de 70%... --- 4.519 50 --- 4.095 * --- 5.319 90 --- 4.795 50 --- c) Article 5 de la nouvelle loi... --- 3.013 * --- 2.730 * --- 3.546 60 --- 3.497 * --- Tableau récapitulatif du montant des annuités | a) Loi du 13 juillet 1928... | 6 0086320 | | b) Articles 4 à 4 de la nouvelle loi: | | 1° prêt à 50%... | 5 8492545 | | 2° prêt à 60%... | 5 6998740 | | 3° prêt à 70%... | 5 5304905 | | c) Article 5 de la nouvelle loi... | 5 2542044 | La détermination des bénéficiaires de ce nouveau type d'habitation ne peut être faite d'une façon absolue. De même que pour les habitations à bon marché et pour les logements à loyers moyens, les organismes jouiront à cet égard d'une certaine latitude. Il est probable que, dans la majorité des cas, une sélection s'opérera du fait même de la composition des logements (Cf. notre Traité pratique, n° 171 et s., 612 et s.). Le nouveau régime des « logements loyers