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L'ARCHITECTE REVUE MENSUELLE DE L'ART ARCHITECTURAL PUBLIÉE AVEC LE CONCOURS DE LA SOCIÉTÉ DES ARCHITECTES DIPLÔMÉS PAR LE GOUVERNEMENT COMITÉ DE DIRECTION : - MM. A. ARFVIDSON, - L. H. BOILEAU, - L. BONNIER, - BOUWENS DE BOIJEN, - A. DEFRASSE, - AD. DERVAUX, - ROGER EXPERT, - TONY GARNIER, - J. GODEFROY, - CH. LETROSNE, - P. PATOUT, - CH. PLUMET, - H. SAUVAGE, - L. SOREL, - A. VENTRE RÉDACTEUR EN CHEF : MICHEL ROUX-SPITZ NOUVELLE SÉRIE 4e ANNÉE N° 12 DÉCEMBRE 1927 --- PARIS ÉDITIONS ALBERT LÉVY LIBRAIRIE CENTRALE DES BEAUX-ARTS 2, Rue de l'Echelle ---

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SOMMAIRE du numéro de "L'Architecte" de Décembre 1927 TEXTE LA RÉGLEMENTATION DES LOTISSEMENTS. Géo Minvielle, Docteur en droit, avocat à la Cour d'Appel de Bordeaux. PLANCHES Pl. 67 et 68. — Immeuble à loyers, boul. Suchet, à Paris... A. GRANET. Pl. 69 à 72. — La rue Mallet-Stevens, à Paris ... R. MALLET-STEVENS. Correspondants.— Allemagne : M. Goetz, Eppendorferstieg, 39, Hambourg.— Autriche: D’Ermers, Schegargasse, 17, Vienne. Tous les droits sur les articles et les reproductions sont réservés pour tous pays. Les articles parus dans “L'Architecte” deviennent la propriété de la revue. FRANCE . . . Le numéro 12 fcs. — L'abonnement (12 numéros) ...

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SOCIÉTÉ ANONYME DES ANCIENS ÉTABLISSEMENTS E. BORDEREL ET E. ROBERT FERRONNERIE D'ART CACHE-RADIATEUR RAYMOND SUBES DIRECTEUR 131, RUE DAMREMONT, 131 TEL: MARC. 12-79 :PARIS.: TEL: MARC. 04-85 R.C. Seine 95-918 --- aucun point d'appui Vertical N°143 BELZACQ FRÈRES CONSTRUCTEURS BREVETIÉS STORES, BANNES TREILLAGES VELUM S, CLAIES ETUDES & DEVIS SUR DEMANDE POSE EN PROVINCE 8, RUE TORRICELLI. PARIS 17e TEL WAGRAM 2152 Bras pour grandes saillies N°175 --- RUHLMANN Meubles . Installations . Décoration • 27, rue de Lisbonne

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L'ARCHITECTE LA RÉGLEMENTATION DES LOTISSEMENTS I. — Les prescriptions légales. 1. La réglementation des lotissements est une question qui doit retenir toute l'attention des architectes. D'une part, en effet, à un point de vue général, cette réglementation se rattache étroitement au problème de la crise du logement, c'est-à-dire de la crise de la construction; d'autre part, à un point de vue plus particulier, elle crée pour les architectes une nouvelle source de responsabilité. C'est pourquoi il nous a paru utile d'en donner ici un bref aperçu. Bien avant la guerre, l'accroissement continu de la population des villes avait posé le grave problème du logement urbain. Par suite de l'exode rural provoqué par l'attrait qu'exercent les grands centres sur les habitants des campagnes, les villes avaient dû faire refluer sur leur périphérie l'excédent d'une population qu'elles ne pouvaient plus contenir : ce fut la naissance des banlieues. Mais celles-ci devinrent bientôt insuffisantes et il fallut trouver un autre remède : alors commencèrent les entreprises de lotissements. A défaut de terrains disponibles autour des villes, on songea à morceler, pour les livrer à la construction, les grandes propriétés et les vastes emplacements, cultivés ou non, appartenant à des particuliers. Ces opérations furent effectuées soit par les propriétaires eux-mêmes, soit par des intermédiaires achetant en bloc pour revendre par parcelles. Malheureusement, toujours à l'affût d'affaires lucratives, des spéculateurs peu scrupuleux virent dans cette situation un excellent moyen de réaliser de gros bénéfices. C'est ainsi que des lotissements furent entrepris dans des conditions scandaleuses. Sans aucun souci de l'esthétique ni de l'hygiène, sans se préoccuper de l'alimentation en eau potable ni de l'évacuation des eaux usées, sans même s'inquiéter de l'insalubrité du sol inapte à recevoir une construction quelconque, des lotisseurs morcelèrent des terrains qu'ils réussirent à vendre parfois très cher, grâce à une habile publicité. Des protestations s'élevèrent bientôt de toutes parts, la presse s'en fit l'écho, le gouvernement comprit enfin qu'il devait intervenir et le Parlement vota la loi du 14 mars 1919, destinée à réglementer les lotissements. Mais cette loi ne devait avoir aucun résultat. N'édicant que des prescriptions insuffisantes, dépourvue au surplus de toute sanction, elle était vouée à un échec complet, et le scandale des lotissements continua. De nouveau l'opinion publique s'émut, des abus criants furent signalés, des vœux furent émis par les conseils généraux, les associations de maires et de nombreuses organisations. La Société Centrale des Architectes, ne pouvant rester indifférente à cette situation, inscrivit l'étude de la question à l'ordre du jour du xlvii^e Congrès des Architectes. Au cours de ce congrès M. Sébille présenta un rapport dans lequel il disait notamment : « Il existe en effet une crise du lotissement. Cette crise se manifeste d'abord par l'aspect lamentable des abords des grandes villes. Aux approches de celles-ci on aperçoit, au milieu des terrains cultivés, de vastes espaces divisés par des clôtures misérables, à l'intérieur desquelles s'élèvent des bicoques encore plus misérables. Telle est la manière dont l'urbanisme est compris trop souvent en France... »; et plus loin : « Pénétrons à l'intérieur d'un lotissement. Si vous interrogez les habitants d'une de ces agglomérations, vous découvrirez la détresse de ces malheureux. Ils n'ont à leur disposition ni eau, ni gaz, ni électricité, ni égouts; on ne peut accéder à leurs maisons que par des voies en terre battue presque impraticables en hiver. Les enfants ne vont pas à l'école parce que celle-ci est trop loin, le lotissement pouvant être créé n'importe où ». Une intéressante discussion suivit ce rapport, et M. Legros, faisant allusion à un article très dur pour les Français paru dans une revue étrangère, s'exprimait ainsi : « Il nous dit des choses désagréables, mais souvent vraies. Il n'y a qu'à se promener dans la banlieue de Paris pour reconnaître qu'il a raison. Récemment nous sommes allés à la recherche de terrains pour des cités-jardins : nous avons traversé une banlieue lépreuse ! Il y avait avec nous des confrères anglais : nous étions obligés de détourner leur attention pour qu'ils ne voient pas ce spectacle. C'est navrant ! ». Le Congrès des Architectes, à la suite de cette discussion, émit un vœu en faveur de la révision de la loi de 1919. Toutes ces manifestations aboutirent au vote d'une nouvelle loi, celle du 19 juillet 1924, qui a établi un régime nouveau, dont voici les grandes lignes. 2. Toute personne qui veut entreprendre un lotissement est astreinte à remplir préalablement un certain nombre de formalités. L'obligation DÉCEMBRE 1927.

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L'ARCHITECTE primordiale consiste dans le dépôt, à la mairie, d'un projet comprenant trois documents essentiels: a) un plan d'aménagement comprenant le raccordement avec les voies publiques, et, s'il y a lieu, avec les canalisations d'eau potable et les égouts de la commune; b) un programme indiquant les conditions dans lesquelles le groupe ou lotissement sera établi (voies, distribution d'eau potable, évacuation des eaux et matières usées, éclairage, etc...); c) le cahier des charges des ventes ou locations stipulant les servitudes hygiéniques, archéologiques et esthétiques du groupe ou du lotissement. Le dossier ainsi constitué fait l'objet d'une instruction dont la procédure, assez compliquée, comprend six phases : a) Avis du maire. Le maire est la première autorité appelée à intervenir. Pratiquement, il consultera tous les services dont l'autorisation devra être ultérieurement sollicitée, notamment le service des Ponts et Chaussées, en cas de raccordement des conduites d'eau et des égouts du lotissement avec les ouvrages d'une route administrée par ce service. Il se mettra d'accord également avec l'architecte municipal et l'agent voyer communal. b) Avis du Bureau d'hygiène ou de la Commission sanitaire. Dans un délai de vingt jours suivant celui du dépôt, le maire transmet le dossier au Bureau d'hygiène, ou, dans les localités où ce Bureau n'existe pas, à la Commission sanitaire. Le rôle de cette assemblée est purement consultatif : elle se borne à donner son opinion. c) Avis du Conseil municipal. Le rôle du Conseil municipal est identique. Toutefois, il est certain que la délibération prise par cette assemblée aura en pratique une grande importance et qu'elle sera prise ultérieurement en considération par le préfet. d) Enquête. La quatrième phase de la procédure consiste dans une enquête qui doit être effectuée dans les formes prescrites par la circulaire du Ministre de l'Intérieur du 20 août 1825. Dans le cas où le maire ne ferait pas procéder à cette enquête, le lotisseur a le droit de le mettre en demeure, et, en cas d'inaction pendant le mois qui suit, c'est le préfet qui prescrit l'enquête. e) Avis de la Commission départementale d'aménagement et d'extension des villes et villages. Cette commission a été créée par la loi de 14 mars 1919, et il est intéressant de noter qu'elle doit, aux termes mêmes de la loi, entendre « les délégués des Sociétés d'architecture... qui demandent à présenter leurs observations ». Ainsi que les autorités précédentes, cette commission doit simplement formuler un avis qui ne peut, même s'il est tout à fait défavorable, interrompre la procédure d'instruction du dossier. f) Décision du préfet. C'est au préfet qu'il appartient de statuer en définitive sur le projet de lotissement. L'approbation peut être pure et simple ou subordonnée à certaines conditions; elle peut aussi être refusée. De toute façon le préfet doit statuer dans le mois qui suit l'enquête, sinon le projet est réputé approuvé. La nouvelle loi autorise le maire, ou à son défaut le préfet, à exiger du lotisseur la réserve d'espaces libres pour la création de places, terrains de jeux, etc..., et la réserve d'emplacements destinés à des édifices et services publics. En ce dernier cas, le lotisseur a toujours droit à une indemnité; dans le premier cas, au contraire l'indemnité n'est accordée que lorsque l'ensemble des terrains réservés représente « une surface supérieure à celle qui résulterait de l'application des règlements et du projet d'aménagement et d'extension de la commune ». Cette disposition, dont les termes manquent d'ailleurs de clarté, a été justement critiquée. Les indemnisations sont fixées soit à l'amiable, soit suivant les règles des expropriations ordinaires. Dans certaines hypothèses, le lotissement peut être interdit, notamment lorsque le terrain est impropre à l'habitation ou lorsque le lotissement porte atteinte à une réserve boisée ou à un site. 3. — L'approbation du projet par le préfet n'est pas la seule formalité préalable imposée au lotisseur; la loi a mis à sa charge une obligation beaucoup plus lourde : celle d'effectuer tous les travaux d'aménagement, de viabilité et d'assainissement indiqués au projet. En édictant cette prescription, le législateur a voulu assurer d'une façon certaine l'exécution des travaux indispensables, qui faisait si souvent défaut dans les lotissements existants. En conséquence, toute vente ou location de terrains compris dans un lotissement, toute édification de constructions est formellement interdite jusqu'à ce que les travaux prévus aient été exécutés. La rigueur de cette prescription a cependant conduit le législateur à admettre une restriction : il a accordé au préfet le pouvoir d'autoriser les ventes, locations ou édifications avant la réalisation des travaux, mais « sous la garantie certaine de leur exécution ». C'est là un pouvoir discrétionnaire dont le préfet peut user librement selon les circonstances.

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L'ARCHITECTE 95 La loi de 1924 contient également diverses dispositions relatives aux mesures de publicité destinées à éclairer le public sur les conditions dans lesquelles le lotissement doit être entrepris. A cet effet, elle prescrit deux sortes de mesures : les unes incombant à l’administration, les autres, au lotisseur. a) Tout d’abord le projet de lotissement (plan, programme, cahier des charges des ventes ou locations) doit être déposé à la mairie et mis à la disposition du public. En outre les conditions du cahier des charges pourront être affichées par le maire dans l’étendue de la commune et sur les lieux du lotissement. b) D’autre part, les affiches, annonces, tracts et tous moyens de publicité doivent faire connaître le dépôt du projet à la mairie ainsi que la date de la décision approbative, et ne doivent contenir aucune indication non conforme aux stipulations du cahier des charges ou susceptibles d’induire les acquéreurs en erreur. Enfin les conditions du cahier des charges doivent figurer, ainsi que la date de la décision approbative, dans tous les actes et promesses de ventes et dans tous les engagements de location ou de location-vente. Il reste une dernière formalité à remplir avant de pouvoir passer un acte de vente ou de location : l’obtention d’un certificat du maire constatant l’accomplissement de toutes les formalités précédentes. Le législateur a voulu donner une ultime garantie aux acquéreurs, et il a chargé le maire de contrôler en quelque sorte si le lotisseur s’était conformé à la loi. L’acte doit, d’ailleurs, contenir mention de ce certificat, dont un exemplaire y demeurera annexé, tandis qu’un second exemplaire sera remis à l’acquéreur ou locataire. Tel est l’ensemble des prescriptions édictées par la loi du 19 Juillet 1924. Toutes ne sont pas à l’abri de critiques et la loi contient, d’autre part, des lacunes regrettables ; mais ce n’est pas ici le lieu d’examiner ces questions. II. — Les sanctions légales. 1. La loi du 14 mars 1919 avait échoué pour deux raisons : réglementation insuffisante, absence de toute sanction. La nouvelle loi du 19 juillet 1924 a comblé cette double lacune. Nous venons de voir les prescriptions rigoureuses qu’elle a imposées ; il nous reste à indiquer les sanctions sévères

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L'ARCHITECTE Figure 170. — La rue Mallet-Stevens, à Paris. Hôtel de Mme M. — Rez-de-chaussée. qu'elle a édictées et que les architectes ont intérêt à connaître. Ces sanctions sont de deux sortes : civiles et pénales. Les sanctions civiles prévues par le législateur sont : la nullité des actes de vente ou location ; l'expropriation du lotissement. 1° Toutes les fois qu'une disposition de loi n'aura pas été observée, la nullité de l'acte peut être demandée par l'acquéreur ou locataire. Bien plus, prévoyant le cas où l'intéressé n'agirait pas, soit par timidité, soit par indifférence, soit même par suite d'une entente avec le lotisseur, le législateur a investi la commune et le département du droit de poursuivre directement la nullité. Cette disposition constitue une innovation remarquable, mais tout à fait critiquable au point de vue juridique, l'un des grands principes de notre droit étant que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes. Or, il résulte de la disposition nouvelle consacrée par la loi que l'administration, complètement étrangère au contrat passé entre le lotisseur et son acquéreur, peut demander néanmoins l'annulation de ce contrat ! Il est inutile d'ajouter que la nullité n'est susceptible d'aucune confirmation, même expresse. 2° La seconde sanction consiste dans l'expropriation du lotissement à la requête de la commune, ou, à son défaut, du département. L'expropriation peut avoir lieu dans deux circonstances : lorsque des ventes ont été effectuées avant l'approbation du projet de lotissement, ou lorsque des travaux prévus au projet n'ont pas été exécutés. Aucun délai n'est imparti à la commune ou au département pour requérir l'expropriation. Mais afin de donner aux intéressés une garantie contre les abus possibles, le législateur a décidé que l'expropriation devait être prononcée par décret en Conseil d'État, cette assemblée étant ainsi appelée à apprécier, dans chaque cas particulier, l'opportunité de la mesure réclamée. L'expropriation donne lieu à une indemnité dont la fixation s'opère selon les règles ordinaires de la procédure d'expropriation. 2. — Pour assurer l'efficacité des mesures nouvellement édictées, la loi de 1924 en a sanctionné pénalement l'inobservation dans les articles 13 et 16. 1° L'article 13 prévoit une peine correctionnelle, consistant dans une amende de 500 à 5.000 francs, contre un certain nombre d'infraction : $a$ omission, dans les moyens de publicité, de la double mention prescrite, c'est-à-dire : mention du dépôt du projet à la mairie et de la date de la décision approbative; $b$ insertion, dans les moyens de publicité, d'indications non conformes aux stipulations du cahier des charges ou susceptibles d'induire les acquéreurs en erreur; $c$ opérations de publicité entreprises avant l'arrêté d'approbation; $d$ omission, dans les engagements de location et les actes et promesses de Figure 171. — La rue Mallet-Stevens, à Paris Hôtel de Mme M. — Premier étage. Figure 172. — La rue Mallet-Stevens, à Paris. Hôtel de Mme M. — Deuxième étage.

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L'ARCHITECTE Figure 173. — La rue Mallet-Stevens, à Paris. Hôtel de Mr D. vente, des deux indications prescrites, c'est-à-dire : conditions du cahier des charges et date de la décision approbative. 2° L'article 16 prévoit une autre sanction pénale : une amende de simple police lorsque des travaux ont été effectués contrairement aux dispositions de la loi. Cette disposition a donné lieu à de vives controverses et à des décisions contradictoires de la jurisprudence. A notre avis, l'article 16 doit s'appliquer lorsque des travaux ont été exécutés dans trois circonstances : $a$ avant le dépôt du projet à la mairie; $b$ après le dépôt, mais avant l'approbation préfectorale; $c$ après cette approbation, mais contrairement à l'arrêté approbatif. On a cependant soutenu que l'article 16 devait être étendu dans d'autres hypothèses. Une première controverse s'est élevée en ce qui concerne l'inexécution de travaux. D'après une opinion, le lotisseur doit être poursuivi : $a$ lorsqu'il ne remplit pas les conditions imposées par l'arrêté approbatif; $b$ lorsque, ayant été autorisé à vendre des terrains avant la réalisation des travaux d'aménagement, il s'abstient ensuite d'exécuter ces travaux dans les délais accordés. D'après une autre opinion, au contraire, l'article 16 est un texte pénal qu'il faut appliquer restrictivement; or, il vise exclusivement les travaux effectués contrairement à la loi et on ne peut l'appliquer au cas d'inexécution de travaux. Les tribunaux hésitent entre ces deux thèses. Par deux arrêts récents, la Cour de cassation, sans se prononcer directement sur la difficulté, a décidé qu'en cas d'inexécution de travaux prescrits par un arrêté, le lotisseur peut être condamné en vertu de l'article 471-15° du Code pénal (Arrêts du 2 avril 1927). De toute façon, la simple inexécution des travaux d'aménagement prescrits en général par la loi ne tombe pas sous le coup des sanctions de l'article 16, alors surtout que le lotisseur ne procède à aucune opération de vente ou location. On discute également le point de savoir si l'article 16 doit être appliqué lorsque le lotisseur réalise des ventes sans approbation préalable du projet. L'affirmative a été soutenue et un tribunal a expressément déclaré : « que par l'expression tous travaux, le législateur a évidemment eu pour but d'atteindre par un terme générique toutes personnes et toutes opérations susceptibles notamment de caractériser un délit qui consiste à entreprendre et à poursuivre, sans autorisation régulière, la création ou le développement de groupes d'habitations ou de lotissements » (Tribunal de simple police d'Aulnay-s/Bois, 1er décembre 1926). D'une façon générale, cependant, la jurisprudence

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L'ARCHITECTE --- Fig. 174. — La rue Mallet-Stevens, à Paris. Hôtel de Mme R. Rez-de-chaussée. Comme on le voit, l'inobservation des dispositions relatives à la réglementation des lotissements est sévèrement réprimée. Les architectes appelés à prêter leur concours dans des opérations de lotissement devront donc agir avec la plus grande prudence, et s'assurer, afin de mettre éventuellement leur responsabilité à couvert, que toutes les formalités exigées par la loi ont bien été remplies. 3. Parmi les controverses soulevées par la loi du 19 juillet 1924, la plus importante est certainement celle qui s'est élevée à propos de l'application de cette loi aux lotissements en cours. L'incertitude vient de ce que le texte est équivoque et que les travaux préparatoires ne fournissent aucun renseignement sur l'interprétation qu'il convient de lui donner. L'article 11 porte, en effet : «Les associations, sociétés, particuliers ou établissements publics qui entreprennent ou qui poursuivent la création ou le développement de groupes d'habitations ou lotissements... ». On a beaucoup discuté sur cette formule. Les uns ont --- Fig. 175. — La rue Mallet-Stevens, à Paris. Hôtel de Mme R. Premier étage. s'est prononcée en sens contraire. Il est certain, en effet, que le mot travaux employé par la loi ne peut servir à désigner des actes de vente ou location. Ajoutons que l'absence du dépôt du projet, sans réalisation de ventes, échappe à toute sanction. 3° En dehors des sanctions qui précèdent, il convient de rappeler celles qui sont édictées en cas de constructions édifiées sans l'obtention de l'alignement et du permis de construire. La première infraction est punie d'une amende dont le taux varie selon qu'il s'agit de grande ou de petite voirie; en outre, la démolition des travaux peut être ordonnée. La seconde infraction est punie d'une amende de 16 à 500 francs et de l'interdiction d'habiter. --- Fig. 176. — La rue Mallet-Stevens, à Paris. Hôtel de Mme R. Deuxième étage.

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L'ARCHITECTE prétendu que le mot développement était synonyme d'extension et visait l'hypothèse où un lotissement déjà créé était étendu ou agrandi; les autres ont combattu cette interprétation en argumentant du mot poursuivent qui signifie continuent. La principale objection contre l'application de la loi aux lotissements en cours, c'est que les lois n'ont pas d'effet rétroactif. On fait ressortir, en outre, l'injustice qu'il y aurait à frapper les lotisseurs ayant déjà commencé leurs opérations depuis des époques parfois très anciennes, en les astreignant à des obligations et à des charges qu'ils ne pouvaient prévoir. En sens contraire, on fait remarquer que si les lotissements en cours échappaient à la loi de 1924, toute une partie de l'œuvre entreprise par le législateur s'effondrait, puisque les mauvais lotisseurs pourraient impunément continuer leurs opérations. La question était donc très grave. Des circulaires ministérielles sont intervenues, des consultations ont été demandées à des juristes éminents, les auteurs ont longuement discuté, la jurisprudence s'est montrée hésitante. Seule, à défaut d'une loi, la Cour de Cassation pouvait se prononcer d'une façon utile : elle l'a fait tout récemment en déclarant formellement la nouvelle loi applicable. (Arrêts du 2 avril 1927). En conséquence, tous les lotissements inachevés tombent sous le coup de la loi du 19 juillet 1924, à condition toutefois qu'ils soient poursuivis postérieurement à cette date. C'est là, sans doute, une solution tout à fait opportune au point de vue social et économique, mais il faut bien avouer qu'elle constitue, au point de vue juridique, une nouvelle atteinte à l'un des principes les plus traditionnels du droit : celui de la non-rétroactivité des lois. GÉO MINVIELLE Docteur en droit, Avocat à la Cour d'Appel de Bordeaux. EXPLICATION DES PLANCHES PLANCHES 67 et 68. — Immeuble à loyers, boul. Suchet, à Paris. — A. GRANET, architecte (D.P.L.G.). Le terrain sur lequel cet immeuble a été construit est limité par une façade de 25 m. environ et compte en profondeur 33 m., dont 5 m. de zone non acdficandi. Un grand appartement, formant hôtel habité par le propriétaire, occupe une partie du rez-de-chaussée et tout le 1er étage. Les 2e, 3e, 4e, 5e et 6e étages comprennent deux appartements chacun. Les chambres réservées au personnel sont au 7e et 8e étages et quelques autres se trouvent à rez-de-chaussée. Grâce à l'emploi du ciment armé, l'architecte a pu, au 1er étage, supprimer les gros murs et refends qui existent aux étages supérieurs, de sorte que l'appartement-hôtel comporte un escalier et une réception en enfilade, tels qu'ils auraient pu être conçus dans une maison particulière. Dans les appartements courants, il faut remarquer la disposition nouvelle des salles à manger qui sont construites sur le 45e degré, comme, d'ailleurs, celle du rez-de-chaussée. Cette disposition a donné plus d'aisance dans la composition, en assurant un très large éclairage de ces salles à manger. Deux ascenceurs et plusieurs escaliers assurent les communications verticales. --- Fig. 177. — La rue Mallet-Stevens, à Paris. Hôtel de M° M. — Rez-de-chaussée. Fig. 178. — La rue Mallet-Stevens, à Paris. Hôtel de M° M. — Premier étage.